Grundsteuer-Gutachten

Der verlässliche Marktwert Ihrer Immobilie

Grundsteuer-Gutachten in Hamburg

Seit 2025 wird die Grundsteuer für Grundstücke des Grundvermögens in Hamburg nach dem Hamburgischen Grundsteuergesetz berechnet. Das Hamburger Modell knüpft grundsätzlich an Grundstücks- und Gebäudeflächen, die Nutzung und die Wohnlage an. Der Verkehrswert der Immobilie ist dagegen nicht die allgemeine Berechnungsgrundlage. 

Ein Grundsteuer-Gutachten kann deshalb sinnvoll sein, wenn die im Bescheid angesetzten Flächen, die Zuordnung zu Wohn- oder Nutzflächen, die Wohnlage, gesetzliche Ermäßigungen oder ein besonderer Härtefall fachlich geprüft und nachvollziehbar dokumentiert werden sollen.

Verkehrswertgutachten für Gewerbeimmobilien durch zertifizierten Gutachter bei Graeff Immobilienbewertung Hamburg

Wie wird die Grundsteuer in Hamburg berechnet?

Nach § 1 HmbGrStG ergibt sich die Grundsteuer aus dem Grundsteuermessbetrag und dem gesetzlich bestimmten Hebesatz. Für den Grundsteuermessbetrag werden Äquivalenzbeträge für Grund und Boden sowie für die maßgeblichen Gebäudeflächen gebildet. 

  1. Grund und Boden: grundsätzlich 0,04 Euro je Quadratmeter (§ 3 Absatz 1 HmbGrStG).
  2. Gebäudeflächen: 0,50 Euro je Quadratmeter (§ 3 Absatz 2 HmbGrStG). 
  3. Grundsteuermesszahl: grundsätzlich 100 Prozent; für Wohnflächen 70 Prozent und für Nutzflächen 87 Prozent (§ 4 Absatz 1 HmbGrStG). 
  4. Normale Wohnlage: Die auf Wohnflächen entfallende Grundsteuermesszahl wird nochmals um 25 Prozent ermäßigt (§ 4 Absatz 2 HmbGrStG) 

Die Wohnlage wird durch die Wohnlagenverzeichnis-Verordnung nach Straße und Hausnummer bestimmt. Ist eine Wohnlage dort nicht ermittelbar, wird eine normale Wohnlage vermutet. Weist der Steuerpflichtige eine andere Wohnlage nach, ist diese nach § 4 Absatz 2 HmbGrStG anzusetzen.

Welche Angaben sollten geprüft werden?

Ob der Bescheid sachlich zutreffend ist, hängt insbesondere von den gesetzlich maßgeblichen Flächen und ihrer richtigen Zuordnung ab. 

  1. Grundstücksfläche und Zuordnung der wirtschaftlichen Einheit 
  2. Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung 
  3. Nutzflächen des Gebäudes und Abgrenzung zur Wohnnutzung 
  4. Garagenflächen im räumlichen und rechtlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung; bis insgesamt 50 m² bleiben sie nach § 2 Absatz 2 HmbGrStG außer Ansatz 
  5. Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung im Zusammenhang mit der Wohnnutzung; bis 30 m² bleiben sie nach § 2 Absatz 3 HmbGrStG außer Ansatz 
  6. Einstufung der Wohnlage als normal oder gut 
  7. Ermäßigungstatbestände, insbesondere für prägende Baudenkmäler, Ensembles oder bestimmte öffentlich geförderte Wohnflächen nach § 4 Absätzen 3 und 4 HmbGrStG

Bei der Wohnfläche gelten die §§ 1 bis 4 WoFlV. Danach ist zu unterscheiden, welche Räume und Grundflächen vollständig, anteilig oder nicht zur Wohnfläche gehören. Gerade bei Dachschrägen, Terrassen, Balkonen, Kellerräumen, Garagen oder abweichend ausgeführten Grundrissen kann eine nachvollziehbare Flächenprüfung erforderlich sein.

Härtefall nach § 8 HmbGrStG

In einem besonders gelagerten, nicht rohertragsbedingten Härtefall kann der auf den Grundsteuermessbetrag eines Gebäudes entfallende Anteil der Grundsteuer B teilweise erlassen werden. Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Das Gesetz nennt insbesondere folgende Regelfälle:

  1. Die Lage weicht ganz erheblich von den ortsüblichen Verhältnissen ab und dadurch besteht nur eine stark eingeschränkte Äquivalenz für das Gebäude. 
  2. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 BewG ist überschritten, es gab keine wesentliche Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer und für das Gebäude besteht deshalb nur eine stark eingeschränkte Äquivalenz. 
  3. Bei einem nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäude liegt eine Übergröße vor; zugleich bestehen die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen zum einfachen Gebäudestandard, Hallenanteil und zur stark eingeschränkten Äquivalenz.

Nach § 8 Absatz 1 HmbGrStG soll der Härtefall durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden. Für Grundstücke im durch Tidehochwasser gefährdeten Tidegebiet der Elbe sieht § 8 Absatz 3 HmbGrStG unter besonderen Voraussetzungen einen regelmäßigen Erlass von 50 Prozent der Grundsteuer vor.

    Weitere gesetzliche Erlassmöglichkeiten

    Neben § 8 HmbGrStG bleiben die Erlassregelungen des Grundsteuergesetzes sowie die §§ 163 und 227 der Abgabenordnung anwendbar. Bei bebauten Grundstücken kann insbesondere § 34 GrStG einschlägig sein, wenn der normale Rohertrag ohne Vertretenmüssen des Steuerschuldners wesentlich gemindert ist. 

    1. Mehr als 50 Prozent Ertragsminderung: Erlass in Höhe von 25 Prozent der Grundsteuer. 
    2. 100 Prozent Ertragsminderung: Erlass in Höhe von 50 Prozent der Grundsteuer.

      Der Antrag nach § 35 Absatz 2 GrStG ist bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres zu stellen. Für Anträge nach § 8 Absatz 1 und Absatz 3 HmbGrStG sowie für Erlassregelungen des Grundsteuergesetzes nennt § 8 Absatz 4 HmbGrStG ebenfalls den 31. März als Sollfrist. Maßgeblich sind stets die Umstände und die einschlägige Verfahrensregel des Einzelfalls.

        Was enthält die fachliche Prüfung?

        1. Klärung des Prüfzwecks: Flächen, Nutzung, Wohnlage, Ermäßigung, Härtefall oder Ertragsminderung 
        2. Sichtung der Bescheide, Pläne, Flächenberechnungen und sonstigen tatbestandsrelevanten Unterlagen 
        3. Abgleich der Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand, soweit dies für den Prüfzweck erforderlich ist 
        4. Nachvollziehbare Herleitung der festgestellten Flächen, Merkmale und gesetzlichen Anknüpfungspunkte 
        5. Schriftliche Dokumentation der Ergebnisse für den vereinbarten Verwendungszweck

        Typische Unterlagen

        1. Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid 
        2. Grundbuchauszug, Flurkarte und Angaben zur Grundstücksfläche 
        3. Bauzeichnungen, Grundrisse sowie vorhandene Wohn- und Nutzflächenberechnungen 
        4. Unterlagen zur tatsächlichen Nutzung, zu Vermietung oder Leerstand, soweit relevant 
        5. Nachweise zu Denkmalschutz, Wohnraumförderung oder sonstigen Ermäßigungstatbeständen 
        6. Bei Härtefällen: Unterlagen zu Lagebeeinträchtigungen, Gesamtnutzungsdauer, Gebäudestandard, Hallenanteil oder Hochwasserschutz – abhängig vom geltend gemachten Tatbestand

        Häufige Fragen zum grundsteuer-Gutachten

        Grundsteuer in Hamburg fachlich prüfen lassen

        Sie möchten klären, ob Flächen, Nutzung, Wohnlage, Ermäßigungen oder ein Härtefall in Ihrem Grundsteuerfall zutreffend berücksichtigt wurden? In einem Erstgespräch wird eingeordnet, welcher Prüfungsumfang erforderlich ist und welche Unterlagen benötigt werden. 

        Kontaktieren Sie Graeff Immobilienbewertung für eine auf den konkreten Bewertungs- und Nachweiszweck abgestimmte fachliche Prüfung.